Egzekucja nieruchomości w małżeństwie

Nic dziwnego – finansowe problemy, szczególnie te kończące się długami, z którymi nie można sobie poradzić własnymi siłami, nie tylko skutkują obniżeniem poziomu życia całej rodziny, ale też mocno odbijają się na wzajemnym zaufaniu. Najczęściej wówczas rodzą się obawy o możliwość wyrzucenia nas z mieszkania, licytacją komorniczą czy zajęciem domu.

Droga prawna  od problemów ze spłatą długu do zasądzenia egzekucji z nieruchomości jest długa, wieloetapowa. Obejmuje ona najpierw kontakt z wierzycielem, lub firmą windykacyjną, która działa w jego imieniu. W takiej sytuacji powinniśmy zgłosić się do profesjonalnego windykatora, który pomoże ustalić wygodny plan spłaty długu.
Unikanie kontaktu z windykatorem daje możliwość skierowania sprawy na drogę sądową. Wierzyciel składa wówczas wniosek do komornika sądowego o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Ale nawet w tym momencie nadal daleko jest do zajęcia mieszkania czy domu, bowiem egzekucja z nieruchomości jest jednym ze sposobów na odzyskanie należności, ale nie jest środkiem, po który komornik sięga w pierwszej kolejności. Najpierw pod uwagę brane są inne składniki majątku, które mogłyby służyć spłacie: takie jak wynagrodzenie za pracę, inne środki pieniężne pozostające na rachunkach bankowych czy majątek ruchomy: np. biżuteria czy samochód.
Ponadto egzekucja nieruchomości jest najbardziej prawdopodobna, jeśli dług obejmuje duże sumy i inne sposoby na ich odzyskanie nie są skuteczne.

Co się dzieje w przypadku, gdy małżonkowie zamieszkują wspólnie nieruchomość? Zależy to od kilku czynników. Po pierwsze od tego, wobec kogo komornik dysponuje tytułem egzekucyjnym, czyli kto według prawa powinien spłacić dług. W momencie, kiedy zawierane jest małżeństwo, a para nie zdecyduje się podpisać intercyzy, powstaje między małżonkami ustawowa wspólnota majątkowa. Oznacza to, że wszystko, czego od tego momentu „dorobią się” w małżeństwie, stanie się częścią majątku wspólnego. Ale nie zawsze znaczy to, że żona będzie bezwzględnie odpowiadać materialnie za długi spowodowane przez męża i odwrotnie.

Jeśli dom lub mieszkanie są w świetle prawa częścią majątku wspólnego, to komornik może je zająć, ale kolejne czynności egzekucyjne, w tym, opis i oszacowanie oraz licytacja mogą się odbyć tylko pod warunkiem, że dysponuje tytułem wykonawczym wobec obojga małżonków. Jeśli tytuł jest wydany tylko wobec jednej z osób, to wierzyciel musi dowieść, że zaległość powstała za zgodą i wiedzą drugiego współmałżonka – najczęściej podstawą jest tu oświadczenie woli małżonka dłużnika o wyrażeniu zgody na zaciągnięcie zobowiązania. Jeśli więc mamy do czynienia z sytuacją, że jeden ze współmałżonków zaciągnął zobowiązanie sam, tając dług przed partnerem, to wierzyciel musi szukać możliwości ściągnięcia należności z majątku osobistego małżonka obciążonego długiem – będzie to majątek zgromadzony przed zawarciem małżeństwa lub darowizna czy spadek, które małżonek mógł otrzymać już w trakcie trwania małżeństwa, ale które wchodzą w skład jego majątku osobistego. Co ważne, nawet gdy komornik wykona pierwszy, dozwolony mu krok i dojdzie do zajęcia nieruchomości wspólnej, ale tytuł wykonawczy nadal istnieje tylko wobec jednego z małżonków, drugi z nich może zgodnie z prawem sprzeciwić się zajęciu nieruchomości.

Intercyza chroni natomiast w przypadku, gdy nieruchomość została nabyta (co potwierdzono notarialnie) przed momentem zaciągnięcia długu.

Kiedy komornik jednak uzyskuje wymagane klauzule wykonalności wobec obojga małżonków, zajmuje nieruchomość i ma prawo przystąpić do kolejnych czynności egzekucyjnych musi najpierw  dopełnić jeszcze wielu formalności. Przede wszystkim w chwili zajęcia nieruchomości musi dostarczyć wezwanie do spłaty należności: na jej uregulowanie są przewidziane dwa tygodnie. Jeśli spłata nie nastąpi, komornik składa do sądu właściwego dla prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji oraz na wniosek wierzyciela, sporządza opis i oszacowanie zajętej nieruchomości. Gdy opis i oszacowanie się uprawomocnią, komornik wyznacza termin licytacji, a informacje o niej są podawane do publicznej wiadomości. Dopiero, kiedy nieruchomość zostanie zlicytowana pod sądowym nadzorem, jej nowy właściciel, już po przeniesieniu praw własności, może zażądać eksmisji lokatorów. Ale komornik nie może zrobić tego wyłącznie na jego prośbę – do tego także potrzeba osobnego wyroku sądu.

Kwestia egzekucji długu z nieruchomości jest sprawą bardzo złożoną, a jeśli dotyczy małżonków, to kwestiami kluczowymi są: ustrój majątkowy w małżeństwie, ustalenie jak powstał dług oraz czy małżonek wyrażał na niego zgodę i powinien uczestniczyć w spłacie. Ale należy pamiętać, że nawet gdy sprawy zabrną tak daleko, że w grę wchodzi eksmisja, osoba zadłużona oraz jej rodzina dysponują szeregiem powyższych praw i dlatego powinni wiedzieć, jak z nich skorzystać.

Powyższy artykuł powstał na podstawie: Wioleta Sobiech, ekspert Intrum